仙石浩明の日記

2008年4月7日

なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?

分譲マンション (あるいは一戸建) を (ローンで) 購入するのと、 賃貸マンションを借りる (賃借) のと、どちらが得か? という比較の話をよく聞く。 大抵は、ケース・バイ・ケースで片付けてしまうか、 「購入派 VS 賃貸派」などと個人の価値観に帰着させてしまうことが 多いようである。 例えば、 「ローンも家賃も月々の支払いは似たようなものであるが、 購入の場合はローンを完済すれば資産になるのに対し、 借りる場合は家賃を永遠に払い続けなければならない。 一方、 購入の場合は地価が下がったり住環境の変化などのリスク要因もあるから、 購入が得とも限らない」等々...

本当に、ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題なのだろうか?

まず注意しておきたいのは、 「購入」と「賃借」は、対立概念ではないということ。 当たり前の話だが、 「購入」の反対は「売却」であり、 「賃借」の反対は「賃貸」である。 マンションを購入しても、 必ずしもそこに住まなければならないわけではない (税制などを考えれば住む方が得であるケースも多いが)。 購入するにしても借りるにしても、 どこかに「住む」はずであるから、 共通部分である「住む」は除外して比較を行なうべきであろう。

どうやって「住む」を除外したらよいか?

マンションを購入して (他者に賃貸するのではなく) 自らそこに住む場合、 自分自身に対して「賃貸」したと考えればよい。 つまり「賃借人」である自分が、「大家」である自分に家賃を払ってそこに住む、 と考えるわけである。 このように考えれば、 「自宅としてマンションを買う」という行為は、 「マンションを買って (自分自身に) 賃貸」という行為 (つまり不動産投資) と、 「マンションを賃借して住む」という行為に分解できる。

買う ⇒ 不動産投資 + (自分から)賃借して住む
借りる ⇒ (他人から)賃借して住む

このように考えれば、 「賃借して住む」の部分は両者に共通であるから除外して比較することができる。

つまり「買うか? 借りるか?」という比較は、
「不動産投資を行なうか? 行なわないか?」という比較になる。

4000万円の新築マンションを購入するとして、 頭金を800万円(購入価格の2割)、 残り3200万円を金利3%、 35年返済で借りるとした場合、 月々の返済額は12万3000円となる。 頭金800万円を加えた総返済額は約5970万円。 これに固定資産税、維持管理費等の支払いが約1700万円。 結局7670万円の支払いをして、マンションが自分の資産となるわけである。

ここで、 (自分自身に) 月額 12万3000円の家賃で賃貸すると考える。 もちろん家賃の額は任意に設定して構わないのであるが、 ここでは簡単化のため、 家賃をローンの月々の返済額と同額の 12万3000円に設定してみる。

4/19追記: 任意に設定して構わないといっても、 賃借人としての自分が「払ってもよい」と思える額であることが大前提である。 どーせ自分自身に払うのだからいくら高くても懐は痛まない、 などと考えてはいけない。 月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得 (つまり 12万3000円以上だと払いたくない)、 と考える人が多数派であるようなので、 設定する家賃は月額 12万3000円を上限とすべきだろう。

すると、賃借人 (つまり自分) から払ってもらった家賃を、 そのままローンの支払いにあてることができて、 固定資産税と維持管理費等の支払いだけでマンションが自分の資産になるわけである。 つまり「大家」としての自分は、 頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円だけで、 (35年後には) 4000万円のマンションを手にいれることができる。

おいしい話のように聞こえるだろうか?

もしこの話がおいしい話に聞こえるなら、 マンションは購入すべきという結論になるわけだが、 よく考えてみて欲しい。 まず、 35年後に 4000万円の価値をもっているかどうかは、 そのときのマンション相場次第である。

ここで考慮しなければならないのは、 「果たして地価が今後どのように変動していくか」である。 地価が毎年上昇し続ければマンションの資産価値も上がり続けるので問題ないが、 今の景気を考えると地価の上昇はしばらく期待できず 「地価はもう上がらない」という意見が多い。 正直そのあたりが誰にも明言できないところに 「買うか?借りるか?」の議論がいつの時代もされ、 結局「どっちなの?」に終始してしまうのである。
ここで地価が変動しないと仮定すると、35年後の資産価値は2510万円となる。

地価が変動しないと仮定すると、この話は 「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」 という話に変質してしまう。

おいしいと思えた話に影が差してこないだろうか?

とはいえ、 2510万円の資産価値を持つマンションが (35年後とはいえ) 手に入るのだし、 もしかしたら地価が上昇してマンション相場が大幅に値上がりするかも知れない。 先行きが見えない株に投資するよりは、 大化けするかもしれない「不動産」に投資したい、 と判断する人もいるかもしれない。

賃貸の場合は頭金800万円と税金等の1700万円も不要なので、 購入しなければ2500万円の現金資産が残り、 結局は地価が変動しなければどちらも同じなのである。

「結局は地価が変動しなければどちらも同じ」だから、 ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題ということなのだろうか?

実はそうはならない。

なぜなら、 「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」 という理解は間違っているからだ。

支払額が合計 2500万円と思った人は、 800万円を (例えば) 銀行に預けておけば、 (低金利の昨今とはいえ) 35年もたてばそれなりの利息がつくということを忘れている。 毎年払い続ける固定資産税と維持管理費等だって、 総額 1700万円も払うわけだから、 同じ金額を 35年間もかけて積み立てていけば 利息が加算されて 1700万円を大きく上回る額になる。

不動産投資を行なうか、行なわないか、という比較をするのであれば、 不動産投資を行なわない場合に 同じ元手 (総額 2500万円) を 他の投資先へ振り向けた時の収益を含めて考慮しなければ、 フェアな比較とは言えないだろう。 他への投資でどのくらいの利回りが期待できるかは投資先に依存するが、 ここでは簡単化のため、 (ローン金利と同率の) 3% の利回りが期待できると仮定してみる。

最初に 800万円を投資し、 1700万円を毎年均等に (つまり毎年 49万円ずつ) 追加投資して、 3% の利回りがあると仮定すると、 35年で 5214万円にもなる。

つまり、

新築価格が 4000万円のマンションを 35年ローンで買ってもいいのは、
ローン完済時に 5214万円以上で売却することが期待できる場合に限られる。

あるいは、(2/3 追記)
値上がりが期待できないのであれば、 自分自身に支払う家賃は月額 12万3000円ではなく、 月額 14万円ということになる。 なぜなら、家賃を 1万7000円増額することにより 年間 20万円を積み立てることができて、 値上がり期待分 1200万円を補填できるからである。
つまり、
「月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得」 という考え方は、 ローン完済時に値上がりが期待できない (築35年のマンションを新築価格以上の値段で売却できるだろうか?) 状況下では正しくない。
一般的には、 値上がりどころか老朽化などの理由により 2510万円程度に値下がりしてしまうので、 「補填」すべき額は 2700万円にもなり、 「みなし」家賃は 15万8000円となる。

「土地神話」が崩れた今、 マンションを買うという行為は、 「投資」以外のなにものでもない。 そして、 「個人の投資は必ず余裕資金ですべき」という鉄則は なにも「株投資」の場合だけに当てはまるものではなく、 どんな投資についても当てはまる金言である。

結構な高金利で借金して得たお金で投資する人がいたらどう思うだろうか? 「借金して得たお金」というのは 「余裕資金」から最もかけ離れた資金と言えるだろう。 そんな投資はやめておけ、と誰しも思うのではなかろうか?

しかしながら多くの人が行なっている 「ローン組んでマンションを買う」という行為は、 「借金して得たお金で投資する」という行為となんら変わらないのである。

株に投資するなど夢にも思わないような堅実(?)な人が、 何の疑問も抱かずにローンを組んでマンション等を買ってしまうのが 不思議でならなかったのであるが、

土地の経済学
野口 悠紀雄 (著)

を読んでいたら次のような記述があって合点した。

企業は、いま一つのルートを通じて高地価から利益を得た。 それは、高い住宅を入手するため、 労働者が勤勉に働き、かつ、所得の多くを貯蓄したことである。 家計部門の高貯蓄は、マクロ的に見て、 投資主導型経済成長可能とした最大の要因であった。
土地の経済学 51ページから引用

「いつかは夢のマイホーム」という宣伝文句は、 労働者を勤勉に働かせ、 かつその稼ぎを消費ではなく貯蓄に向かわせるためのプロパガンダであったのだ。 「夢のマイホーム」を買おうとしなければ、 余裕資金が手元に残り、 それだけ早く労働の「くびき」から逃れること (つまり生活のために嫌々働くのではなく、自己実現のために働くこと) が できただろうに。

Filed under: 自己啓発 — hiroaki_sengoku @ 08:30

79件のコメント »

  1. [ニュース/エントリClip] マイホーム、購入するか、賃借するか?

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか? (via:仙石浩明の日記) 3人の家族を持つ身として、ぼくもそろそろ「終の住み処」に関して考えざるを得ない時期にきている。 現在ウチは2LDKの賃貸マンション住まい。 基本、購入に関しては否定的なスタンスを取りつ

    コメント by sfida quieta --- 商売してみるブログ — 2008年4月7日 @ 16:24

  2. つまり「買うか? 借りるか?」という比較は、「不動産投資を行なうか? 行なわないか?」という比較になる。

    仙石浩明の日記より引用
    買う  ⇒  不動産投資 + (自分から)賃借して住む
    借りる  ⇒  (他人から)賃借して住む
    このように考えれば、「…

    コメント by 持ち家は資産 負債 住宅メーカー比較 — 2008年4月7日 @ 17:19

  3. 「なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?」はナンセンス(その1)

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?という記事。はてぶが結構付いてますね。 つっこみどころ満載なんですが。 だれですか、参考になるとかはてぶでコメントしているのは…. #いや、参考にはなりますが。 まずはなぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナ…

    コメント by ぶるべあの株と旅行日記 — 2008年4月7日 @ 19:58

  4. 家を買わない理由

    中国では男であれば30歳くらいで家を持ってないとちょっと肩身の狭い思いをします。
    家を買うことが結婚の条件になっちゃったりもしています??.

    コメント by scratch pad — 2008年4月7日 @ 21:53

  5. なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?というエントリについて

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか? タイトルに釣られて…

    コメント by kawama.jp — 2008年4月7日 @ 21:56

  6. なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?というエントリについて

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか? タイトルに釣られて…

    コメント by kawama.jp — 2008年4月7日 @ 21:57

  7. 「なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?」はナンセンス(2)

    いやあ、コメントありがとうございます。はてぶで注目エントリに載るとは。 ネガでも嬉しいものですね。 是非論理的な反論をお待ちしております。 どこがどう痛いのか、残念ながら私にはよくわかりません(>_<) #チャンポンは航空券の半券を忘れていたので、有償で食べてき…

    コメント by ぶるべあの株と旅行日記 — 2008年4月7日 @ 23:18

  8. 持ち家か賃貸か

    賃貸で住んでいるマンションで大規模な工事が始まった。なんでもベランダの柵を一新するのだとか。数百戸もある「昭和」なマンションだから、足場を組むだけでも、もう数週間になる。足場が組まれたうちの南向きのベランダは、どうも薄暗くなりがちで、ピーカ…

    コメント by ohbatch.net — 2008年4月8日 @ 00:01

  9. まず,賃貸と購入する物件が同じであるという仮定がまずい。うちの近所だと同じ価格で借りられる家は,確実に一クラス落ちる(間取りのことね3LDK→2LDK)。同クラスだと+5万円が相場。35年間で800万円をうまく運用して,月々の貯金も何千万円単位でうまく運用して35年後に笑う。。。って,賭けてもいいが,そんなことできる奴はほぼいないw 机上の空論。借金だからコツコツ返していけるわけで,賃貸に住んでたから老後は小金持ちって人は見たことないな。

    コメント by bdot — 2008年4月8日 @ 01:54

  10. 買い物するのにそんなに理屈こねなきゃいけないのかね?

    コメント by   — 2008年4月8日 @ 10:20

  11. 持ち家ほしい?

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか? ちょーぜつ目からウロコでした。 なんとなく思っていたことを、きちんと理屈で説明してもらえて 超!すっきり!な気分です。 ちなみにうちは、買うとしたら50代になってからと思ってます。 理由は単純。 築20年もす

    コメント by あんちえふぇくしょん — 2008年4月8日 @ 18:17

  12. 私は、入社直後から財形住宅貯蓄。28歳時に結婚を機に3600万円の駅近マンション購入。共働きの妻と共に1400万円を拠出し、さらに両家両親からの住宅資金贈与を受け、2000万円の頭金を用意しました。現在36歳になりますが、既にローン完済。購入マンションの現時点の取引価格は約2800万円。そして今は月約3万円の共益費・修繕積立金・固定資産税のみ負担です。恐らく今後、加速度的に資産形成が進むでしょう。ちなみに、私より世帯収入の多い『賃貸組』の知人たちの多くは、1000~2000万の資産しかないようです。これは、彼らが揃って浪費家だからでしょうか?いえ、決して彼らはそう思っていませんし、僕もそう思いません。でもこれが現実です。この現実を理解できないなら、机上の空論に酔うのもいいのかも知れませんね。

    コメント by S — 2008年4月8日 @ 21:09

  13. 「購入 vs 賃貸」論

    「なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?」を読んだ。
    非常に興味深い。今の私の最大の関心事が、家に関することだから。
    住宅情報誌なんかでも、「購入か賃貸か?」という特集があったりする。
    大抵、購入に関しては、支払い後、まるで、そのままの価….

    コメント by タイトル未定 — 2008年4月8日 @ 21:34

  14. 投資をする自分とそれを賃貸する自分を分けて考えるという考え方は非常に面白いですね。以下について考慮していただければ、より説得力が増すのではないかと。
    (1)賃貸金額について
     このモデルではいくらで賃貸するかによって結果が大きく変わりますので、ローンの支払い費用と同額とおくのはラフすぎると思われます。
     私の地元では4,000万円の新築マンションと同等のものを賃貸すると月20万程度は必要なようです。(Yahoo不動産でざっくりと見ました)
    この金額であれば35年で8400万の収入となり、ローン、税金などの投資がすべて回収され、840万の現金とマンションが残ります。
    (2)空き室リスク
     不動産投資では借り手が付かない空き室が大きなリスクになりますが、このモデルでは自分が借り手なのでそのリスクを大きく減らすことができます。
     以上2つを考えると、この投資は濡れ手に粟ですね。買わない手はないです。

    コメント by 通りすがり — 2008年4月17日 @ 00:13

  15. 自分が借りるのだから(みなし)家賃は高くても良い (借りてもらえる)、というのは貸し主としての立場であって、借り手としての立場を忘れていますよ。4000万円の新築マンションを35年ローンで購入しようと決断する人が、もし購入せずに借りるとしたら、月額20万円の家賃を払うでしょうか?
    むしろ実状は、(不動産屋の広告にもあるように) 月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら、購入したほうがお得、と考えるのが普通の人の感覚ではないでしょうか? だから、借り手としての立場だと家賃は月額12万3千円か、それ以下なわけです。
    この議論の肝は、購入したからといって「借り手」としての立場から開放されるわけではなく、「みなし」家賃を意識せざるをえない (正確に言うと意識しないと合理的な判断ができない)、という点にあります。借り手にとって重要なのは、「みなし家賃が身の丈に合っているか?」ですね。
    12万3千円くらいの家賃が身の丈にあってる人にとって、20万円の家賃は、「とても払えない!」額ではないでしょうか? でも、4000万円の新築マンションを買うというのは、貸し主としての立場を優先すると、20万円くらいの家賃を払うことに匹敵してしまうわけです。
    感覚的には理解し難いことだと思いますが、「購入」と「賃借」は二律背反ではないので、「購入してそこに住む」で損をしないためには、借り手としての立場も意識する必要があるのです。
    「家賃の額は任意に設定して構わない」をより正確に言えば、「貸し主としての自分と、借り手としての自分、双方が納得するのであれば」、という前提がつきます。
    でもそれって、不動産の賃貸契約では当たり前の前提 (というかどんな契約も双方納得した上で締結するもの) ですよね?

    コメント by 仙石浩明 — 2008年4月17日 @ 12:50

  16. なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?

    なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか? (仙石浩明の日記 さ…

    コメント by D'sDinner@Blog — 2008年4月17日 @ 15:18

  17. 仙石さま
     お忙しいところコメントありがとうございます。
     ご指摘のとおり、借り手としての自分を無視することはできませんね。ここがご提案のモデル(借り手としての自分を早々に消してしまっていますよね)のもっとも惜しいところだと思います。
     ご指摘のように、借り手としての自分は、支払い金額が身の丈にあっているか、それによって得られる便益が自分の生活にとってどの程度価値があるかといった点を考慮して購入するか、どの物件を賃貸するかを選択します。
    ご提示の例で言えば、同様の便益を得るのであれば、賃貸では20万の支払いが必要なところ、購入ではさまざまなリスクが発生するのと引き換えに12万の支払いで住むということになります。
    以上のような議論をしていると、結局は借り手としての自分が金銭的なリスクと生活の便利さのどちらを選ぶかという月並みな結論になってしまうのが残念なところです。

    コメント by 通りすがり — 2008年4月21日 @ 07:45

  18.  経済学的に正しい議論だとは思いますが、恐らく税コストをきちんと考えなければ正しい議論にはならないと思います。
     特にSさんが書かれている「両家両親からの住宅資金贈与」のところなのですが、住宅購入のための贈与には一定の額までの贈与税の控除が掛かります。この贈与税部分は決して無視できません。

    コメント by passer-by — 2008年5月5日 @ 07:17

  19. あほくさ。>S
    あなたのマンションは日々資産価値が目減りしていますから、いくら「加速度的に資産形成が進む」としても、そこから資産価値の目減り分を差し引いて考えなければなりません。
    また「両家両親からの住宅資金贈与を受け」ているわけですから、それを受けていない人との間で資産の大小を比較することはフェアではありません。
    机上の空論に酔っているのは、仙石さんではなく、Sさんのほうですね。

    コメント by ぽそこし — 2008年7月21日 @ 21:36

  20. 同じように考えていました。数字できっちり表現してくれていたので、すっきりしました。

    コメント by 同級生 — 2008年8月14日 @ 20:59


  21. 通りがかりの者ですが、この議論には物価の上昇も勘案に入れる必要があるのでは?

    コメント by 本田丈太郎 — 2008年8月29日 @ 02:15

  22. はじめまして
    購入か賃貸か、考えていました。
    理論的で分かりやすかったです。

    コメント by サンラメラ — 2008年9月10日 @ 09:30

  23. 直感的に違和感があったのですが、肯定的な意見が多いようなので、ひとこと。
    現実として、4000万の新築マンションと家賃12万の部屋がとても同じ品質だとは思えません。
    https://wwwashp.apamanshop-hp.com/ashp/nyumon/simulation.asp
    で計算すればわかると思いますが、私が不動産投資をするなら、今なら利率は10%以上確保するでしょうね。マイナスなんて論外です。
    (4000万のマンションで利率が10%くらいになるように家賃を設定してみてください。)
    最終的に金額でのみ比較をするのなら、両案いずれでも住まいの品質は同じ想定でなければ、比較にならないと思います。

    コメント by 私は持ち家 — 2008年9月26日 @ 22:54

  24. 新築時なら家賃15万位でも納得ですが築20年以上の物件に出す位なら新築に引っ越すから結局は12万5千円位の計算で良いのではないでしょうか?
    新築のキッチン等の装備も同価格で10年前の物件より良くなり日進月歩ですしね。

    コメント by くーす — 2008年10月20日 @ 10:41

  25. くーすさんへ
    もしご自分に4000万の資金があったとして、それで新築マンションを買って平均家賃12.5万で人に貸すかどうかを考えてみていただければわかりやすいと思います。
    12.5×12×35=5250万(とマンション一区画)でぼろ儲けじゃん、とお考えかもしれませんが、マンションの家主には空室や修繕など様々なリスクが存在します。おっしゃるように年数がたてば予想よりも家賃を下げなければ借り手がつかないかもしれません。
    詳細は述べませんが、マンションに投資をする人(家主)は私が挙げたような収益計算をして家賃を設定しているはずです。リスクのある投資なので少なくとも銀行に預けたり国債を買ったりするよりは得をするようにするでしょう。
    世の中の家賃相場は、借り手が納得するとかしないとかそういう感覚的なものではなく、他の商品と同様に、供給者が(多少リスクが発生しても)損をしないような価格をベースに決まっていくのだと思います。

    コメント by 私は持ち家 — 2008年10月31日 @ 12:55

  26. 住宅はローンで買うべきでない3つの理由

    前のエントリで、住宅に関しての本を読んだので、今の私が住宅はローンで買うべきではないと思う理由を簡単に書いてみる。

    コメント by 本読みの記録 — 2008年11月3日 @ 23:39

  27. 賃貸・物件探し・引越しに関する情報

    年も明けて、年度末が近づくにつれて、新社会人や転勤などによって、賃貸物件の需要が…

    コメント by 世の中の色々 — 2009年1月6日 @ 16:54

  28. 私の推論によると、今後マンション価格は、大幅に崩れることが予想されます。
    現在の価格は、不動産業者等により形成された価格であり、実際のマンション価値は、およそ半分ほどではないかと思います。
    そもそも、マンションの価格が異常に高いわけであって、その点につっこみが入らない限り、この神話は続くものと思われますが、そろそろ皆が気づき始めてるときではないでしょうか。

    コメント by 神 — 2009年2月7日 @ 18:10

  29. マンションなんて考えたこともありませんが勉強になりました

    コメント by 県営住宅家賃5000円 — 2009年4月7日 @ 22:28

  30. 良く考えたら、1年先の経済動向すら誰も予測できないと言うのに、
    35年先までの地価を仮定した上で損得を議論するなんて正気の沙汰では無いですね。
    さらに老朽化、近隣トラブル、天災等々あらゆるリスクが圧し掛かるのに…

    コメント by 十里須我利 — 2009年4月20日 @ 12:43

  31. 今、0歳の子供がいます。
    35年後、息子が35歳の時も同居してるのなら購入も考えますが、
    22歳で家を追い出す予定だし、夫婦二人なら、1DKでも
    いいと思います。なので買いません。
    今は年収650万/家賃9万円で、十分住めてます。
    ただ人間とは困ったもので、壁をオレンジ色に塗りたい!と
    思っただけで、気持ちが変わるかもしれませんが。。

    コメント by 山田 — 2009年5月12日 @ 21:33

  32. 元マンション屋の嫁に読んでもらいました。
    概ね仙石さんの考え方で合っているとのことです。
    但し、「賃貸はいつでも金を出せば借りられる」という前提があるようで、それはリスクとして考慮すべきとのことでした。
    具体的には、歳をとって80歳くらいのヨボヨボになったときに、その死にかけの老人に家を貸してくれる大家がどれくらいいるか? というようなことです。
    貸す貸さないは大家が決めることなので、不公平と嘆いてもしかたありません。
    公団などはそういう差別をしないので、公団の競争率はいつの時代も高いです。家賃が安いからという事情だけではないそうですヨ。

    コメント by ペンペン — 2009年7月1日 @ 08:54

  33. 購入vs賃貸というテーマに対して土地の価値ばかり注視してないだろうか?

    実際には購入した家は劣化し補修費がかかるわけであり、
    昨年のような自然災害で土地、建物を含む資産がいきなり0となることも、、、
    また人間関係等、、、貨幣換算できない要素もあります。(+にも-にも)

    なのであくまで考え方として記事をとらえればよいかと

    コメント by ノコノコ — 2012年2月19日 @ 17:39

  34. [コメント by S — 2008年4月8日]この人は親から2000万もらってるから、自分で稼ぎ出した資産は800万ですよね。
    「『賃貸組』の知人たちの多くは、1000~2000万の資産しかないようです。」
    この時点でSさんは負けじゃない?

    机上の空論という前にSさんの論理が破たんしている。

    コメント by ふと思った — 2012年2月23日 @ 00:13

  35. 団信が無ければ
    購入してない人
    結構いるんじゃない

    ちなみにオレは
    三大疾病も入っている

    コメント by s — 2012年2月26日 @ 10:20

  36. 特に↑の人
    書かれている内容を正確に理解できない人だと思います

    コメント by コメントしないほうがよいかと — 2012年2月26日 @ 10:34

  37. 一昨年買った新築一戸建てに住んでるが・・・
    一戸建てに住んだら、とてもじゃないけどもう賃貸に住む気にはならない。

    同じ品質の賃貸に住んだら果たして月々いくらかかるのやら。
    『購入と賃貸』で『月々同じ支払い』と考えて比較される場合が多いのだが、そもそもその初期設定が大間違い。
    同じ品質で比べて欲しい。月々+5万じゃ済まないでしょ。

    同じお金払ってまで窮屈な暮らしはしたくないなぁ。
    しかも賃貸に長く住んでたら、部屋を出る時の修繕費も高く付くしね。
    (場所によっては更新料も・・・)

    ま、個人的には買う方が断然お得だと思う。

    コメント by aaa — 2012年2月26日 @ 10:41

  38. 私はマンションを買って人に貸して、自分は賃貸に住んでいます。
    住むなら賃貸が一番良いと思っています。

    普通に働いている場合、贅沢しなければ、それなりにお金は溜まるものだと思うのですが、最大の贅沢は、必要でもない広い部屋を持つことです。
    マンションは、使おうが、使うまいが減価償却され、使わない部屋の減価償却のためにローンを払うのがバカバカしいのです。

    つまり、ライフスタイルに合わせた家に住まないと、無駄な出費が発生し
    かつライフスタイルは年齢とともに変化していきます。
    買うなら投資目的、住むなら賃貸となるわけです。

    コメント by goemon — 2012年2月26日 @ 10:41

  39. いろんな意見がありますが、私は自宅(購入)派です。そもそも買うか、借りるかは、夫婦や家族の生き方次第とおみます。私の場合は、20年前の海外への転勤時までは借りてたし、帰国後子供が小さいときは親の家の近くにまた借りた(家賃10万の2DK)。仕事が国内で落ち着いて、子供が小さい時(このころが一番お金がかからない)にマンションを購入、中学前までに3000万のローン(固定35年4.7%)を9年で完済、今は、目いっぱい共稼ぎで、5年前に自己資金1700万+ローン3600万(固定34年2.6%)で戸建てを購入し5年目になりますが、残りの残債はあと3年ぐらいで返えせそうです。子供たちもあと4-5年で二人とも大学を卒業(見込み)するので、ローン完済と同時に教育費から開放され、会社員としては残りの10年ぐらい(65歳定年)の間に、少しまとまった資金(1億位)を老後の備えのため残そうと考えてます。
    こうして自分生き方と家のかかわりを振り返ると、賃貸と購入は、その人の置かれた生活や環境で選べば良いことで、選んだらその選択を糧にうまく活用して人生設計に生かせばよい野ではと感じます。買ったらそれで終わるわけではないし、借りたから死ぬ間で間借りが続く訳でもない、金利や支払い金額は、得られる生活水準と気持ちのバランスで決まります。要は家族にとって必要で、満足できる方を選べば良いだけのことです。
    私も長いサラリーマン生活で長期失業なども経験し、親の資産はなく、結婚したころは2DKの小さなアパートから生活をスタートしました。運には恵まれましたが、先行きを考えて、若いうちから損だ得だと、自分の生き方まで決めることなく生きたいものです。
    但し今後の日本の社会は、高齢化、人口減少で社会保障費の増加は避けられない情勢で、国際的には資源価格の上昇による物価上昇が長期的には必至です。個人消費は冷え込むのに物価は上がり、ここでさらに国債の信任が揺らげば、スタグフレーションはかなりの確立でおきます。このような情勢下で賃貸、購入といった長期の議論をすること自体あまり意味を成しません。私がローンを組んだのは、かなりの円安、インフレが迫っているのが明白だからです。ドル建ての資金を海外に預けてリスクヘッジもしています(3年前)。この方法が、今私にできる最良の選択です。 この不安定で、先の見えない世の中だからこそ、「自分で決める」ことが重要なのだと思います。
    今は自宅に住んでとても満足です。自分で住む家なら、例え将来、資産価値が下がろうが関係ない。木を植えれば、毎年大きく育つ姿もある。持ち家は、資産の目減りばかり強調されますが、良い家であれば長く住むことで家も成長し、姿を変え美しくなります。イギリスでは、中古のコテッジや庭の美しい家は、どうサイズの新築よりはるかに高く売買されています。そういった議論がもっとあるといいなと感じました。

    コメント by 自宅は住み良い派 — 2012年2月26日 @ 10:45

  40. 大変おもしろい記事でした!
    わたしも感覚的にずっと賃貸で良いと思っているのですが
    数字がでて納得しました。

    ちなみに宣伝みたいになってしまいますが、新築のURは
    かなり良い物が多いです。更新料もかかりません。
    先日横浜の馬車道の物を見に行きましたがどう考えても分譲レベル。
    首都圏内の新築の賃貸URを住み渡ればリフォーム費用もかからずいつも新築です。

    コメント by ぽっぴん — 2012年2月26日 @ 10:46

  41. >34の人

    もうちょっとちゃんと読んだら?800じゃないよ。
    1400+1600と、これから加速度的に形成される資産。
    そして資産価値が2800。

    これらの条件と、自分より収入の多い賃貸組の資産を比べる。

    どっちが勝ち組が一目瞭然じゃない?

    コメント by aaa — 2012年2月26日 @ 10:48

  42. 最近こういう記事よく見るけど、これって何かの陰謀ですか??

    そんなの買ったほうが得に決まってるだろ?あほらしい・・・(笑)

    要はトータルコストを考えた買い方をすれば何の問題もない話。

    こういうくだらん議論は正に都会人の典型。

    そもそも家を資産だの財産だの何だの、何でもかんでも利益で
    考えようとするから、そんなくだらん発想になってしまう。

    そんなやつらが家を持った所で、どーせ失敗してすぐに
    なくしてしまうのが関の山。

    そういうアホは他人の物一生借りて、最期は孤独死。
    死ぬまでノーガキ垂れてろ!!!

    大体家を何だと思ってんだ??家ってのは住んでナンボのもんであって
    金のなる木じゃねーんだよ!!この大馬鹿者どもが!!(笑)

    だったら贅沢せずに1000万以下の安い中古住宅を買って住めばいいだけの話。

    ここ最近、こういったくだらないコメントを多く目にするが、
    この不景気もあって賃貸住宅にあまりの空きがあり過ぎるからなのか?

    こういった関連記事を見るたびに、どうもわざと家を買わせない様に
    する為の何かの陰謀、悪意を感じてならない。

    コメント by seiyakun — 2012年2月26日 @ 11:48

  43. 「35年ローンを組む」という前提がこの試算に関する限界と考えますがいかがでしょうか? 

    「ローンを組む」という行為は、利子を支払い続けることで、莫大な自己資産を銀行に差し上げるということです。自己資産は消滅しているのです。
    なぜ自己資産の消滅抑制のために、短期の返済計画を設定しないのか? あるいは繰り上げ返済を考慮しないのでしょうか?。

    また“35年”ローンを組むということは、20才台で購入を考えている人以外は、収入が激減しているであろう老後にも住宅ローンの支払いを継続しているということになります。
    はたしてこれが可能でしょうか? 利子の支払いを考えると無駄です。
    当然、退職金等をローン残高の支払いに充てることが現実的な対応です。

    「35年ローン」を前提としてではなく、もっと短い期間で返済可能なプランを検討する必要があるのではないでしょうか? それが現実的な経済設計と考えます。
    さもなくば、散々莫大な利子を銀行に献上し続けた挙句に、支払い不能となり、物件も人手に献上するだけの結果となります。

    ちなみに最近の家屋はとても丈夫ですので、中古住宅でも十分に居住に耐えられるものが数多く存在します。昨今の経済情勢からか、家屋の残価評価期間も短縮傾向ですので、家屋の評価額は非常に圧縮されています。
    中古住宅市場を見物していると、ほぼ土地代のみのお支払いなのに立派な御宅が出没することもあります。

    “ステータス”という自己資産は激減してしまいますが・・・・・

    コメント by こんにちは — 2012年2月26日 @ 12:12

  44. まさにその通りです >「35年ローンを組む前提がおかしい」
    35年という長期のローンが普通だからこそ、

    銀行は、安月給のサラリーマンに数千万円という
    返済能力を大きく上回るお金を貸し、
      ↓
    銀行がお金を貸してくれるものだから、
    多くの人が身の程知らずな買い物をし、
      ↓
    高額なマンションでも売れるから、
    どんどん高級マンションが作られ、
    また新築プレミアムも高額になり、
      ↓
    長期ローンを組まないととても返済できない、

    というループが出来上がって新築マンション価格の高止まりが続いているわけですね。バブル崩壊で多少は下がりましたが、少なくとも東京の通勤圏の新築マンションは、そこで働いている人たちの年収から比べると、まだまだ高すぎ (かつ品質が高すぎ) だと思います。

    日本も米国などのようにノンリコースローンが一般的になれば、銀行もそんなにはお金を貸さなくなるので、いくら「ステータス」や品質を求める人が多くても長期ローンを組めなければそもそも買えないわけで、必然的に新築マンションの価格が現実的な価格帯に下がってくると思うのですけれど…

    コメント by hiroaki_sengoku — 2012年2月27日 @ 00:27

  45. この理論の悲しいところ

    1 金利を3パーセントなんて高額にしてるところ
    2 家賃12万で20万相当の物件に住める価値を無視しているところ
    3 頭金等、賃貸だと不要な資金を自己で運用して増やせるところ

    かなり無理矢理。
    そして極めつけは、

    購入と賃貸は比較にできないといいつつ、結局は比較して購入に駄目おししているところ。
    間抜け過ぎて乙~

    コメント by 通りすがり — 2012年2月28日 @ 09:35

  46. コメントを読むと、買った人(買う肯定派)は自分が間違った選択をした(しようとしてる)と思いたくないから、コメントが冷静さを欠いていて興味深いw

    有る意味日本最大の宗教だな。

    コメント by あらら — 2012年4月3日 @ 23:23

  47. なるほどと思いながら読みました。
    コメントも一通り読みましたが、計算が苦手なのでどっちが正しいとか間違ってるとか正直わかりません。
    ただ、確かに購入肯定派は感情的なコメントが多く、直感的に違和感を感じますね。

    コメント by 丹羽 — 2012年5月25日 @ 10:55

  48. (前提条件)
    買う  ⇒  不動産投資 + (自分から)賃借して住む
    借りる  ⇒  (他人から)賃借して住む

    この前提はわかりやすく画期的な比較方法ですね! まったく同意します。

    同意しつつ、以下の疑問が起こります。
    1)賃貸側の諸費用として、契約更新費と新住居への引越費と敷礼金をどう考慮すべきか。
    2)大家側は経年劣化分や税やその他の費用を賃料と諸費用で回収する、購入先賃料は付近の相場賃料と同等として比較することがフェアではないか。

    私の疑問1)2)を考えますと以下となりませんか?
    賃料=税金+経年劣化+その他+利益

    それらを考え併せますと
    最初の(前提条件)を用いまして以下のようになるのではありませんか?
    (賃借すると)総費用=賃料+更新費+敷礼金+引越費
    (購入すると)総費用=賃料

    実際のところこの記事最初の前提になった投資の是非という部分が大事で、即ちそれは「土地所有の是非」が結論になるのではないかと思います。(集合住宅購入も土地の区分所有者になりますから(区分なので制限等発生しますが))

    ただし、人生のあれこれを思うと差はほとんどないのかも知れません。

    不動産取得者はそれを老後資金や相続に変換できるが、老後資金だけとして捉え老後の暮らしを考えた場合には(老後に給与所得なく年金額で生計が成立しない場合に)生活保護を受けるまでに処分し、預貯金と手元の残金が合計で数万円以下になる必要がある。

    賃借者は老後にせっかくの資産を手放すこともなく、それに関わる煩雑な事務も省くことができる。そもそも老後までに資産を持つためのあれこれに悩むこともない。その代わりに先に挙げた契約更新費や税金や引越費やその他を支払い、その捻出等を悩むこととなる。

    このどちらを選択するかどうかの問題とも言えるのかもしれません。

    仮に、老後に介護付き高齢者専用住宅に入居するとしますと、賃借者はその資金を貯蓄で賄えばいいでしょうし、不動産取得者は資産を売却し資金にすればいいでしょう。 土地所有の是非での結論以外には、そうした「終わりの住処」への観点からの是非という考え方もできるのかもしれませんね。

    コメント by Hokuto — 2012年6月20日 @ 17:31

  49. ざっと見たところ、どうも視野が狭い。
    私は少数派かも知れないが、マンションを貸す側の人間である。

    ローン?銀行?投資?
    普通に金儲けして賃貸マンション建てた人間からすると、
    賃貸マンションは、利潤を生み出すための装置、金の卵だよ。
    ということは、搾取されてるのは誰だろう?

    計算がせこすぎる。
    どうやったら高い家賃を払ってくれるカモを落とせるかとか、
    そんなことしか考えていない俺はバカなのか?
    あるいは賃貸料払うのが当然としているカモがバカなのか、どっちなんだ?

    コメント by oya — 2012年7月17日 @ 19:15

  50.  ボクは、630万で築45年…70平方メートルの4LDKのマンション(元住宅公団の団地)を
    購入しました。 まあ…..何もこんな物件を! と思われるかもしれませんが…当時の物件は
    区分所有の持ち分がアホ見たく有ります。 土地の区分所有は…30坪!!!
    6000平方メートルの敷地に、280世帯のマンションです…(ちなみに都内近郊です)
     20年後…会社を定年した頃に、立て替えが発生して少ない自己負担で新築に住めるかな?
    などと….捕らぬ狸の皮算用をしています。(住まいはこの物件のそばに一戸建て..こいつは
    賃貸用にベンツ買ったと思って、買った投資用)

     購入の場合には、修繕や立て替え、火災などの損失もありますし、賃貸には不安定さが残ります。
    どちらもメリット/デメリットがありますし、「月々の賃貸料と同じ金額の住宅ローン」「頭金0
    でも家買えます」などという危険とリスクを冒してまで家を買う必要は無いと思います。
     特に購入後、5年以内に手放す方も多く居るのは以外に知られていないかと思います。
    また、現実的には購入時に必要な2割以上の頭金を捻出できなくて購入できない人もいると思います。

     いきなり大きな物件!を購入する前に、安めの物件を購入して賃貸に回して、貯金+家賃収入で
    頭金を貯め、さらに本命の物件を購入する際に、安めの物件を併せて売却すれば…..
     住宅ローンの借り入れをそれだけ押さえることも可能ですよね。

     あと..借り入れ期間は、後から延ばすことは難しいので、「初めは期間を長く、支払を安く」して
    おいてマメに繰上返済をした方が良いかなと思います。

    コメント by ぱぶちゃん — 2012年7月30日 @ 00:12

  51. 読んでて面白い。
    購入者は確かに感情的になっている。間違っていないと思っているし。
    因みに自分は賃貸派だけど、都心のマンションを買う程度は持っているけど、
    自由が欲しいと思っている。その部分は無視されているよね。
    あと、貸す側に廻るのは、かなりの資産家に限るよ。相続逃れだけ。

    コメント by toshi — 2012年8月20日 @ 00:09

  52. レンタカーか自家用車かの違いと同じだよね。月に数回程度ならレンタカーがいいのかな?

    だが家は毎日帰ろうが月一回だろうが同じ費用がかかる。

    どちらがコストが掛かるかは一目瞭然だが、お金や社会的信用、勇気がない人は現実から目を逸らしてしまっていて何だか可哀想。

    さらには相続逃れで大家やってるバカがどこにいるんだって話。

    コメント by toshibaka — 2012年9月27日 @ 19:52

  53. 違った角度からのご意見ありがとうございます。

    ただ、「レンタカー vs 自家用車」に喩えるなら、
    「ホテル vs 持ち家」のほうが適切でしょうね。

    「賃借 vs 持ち家」を喩えるなら、
    「リースカー vs 自家用車」じゃないかと…

    ちなみに私は 10年近くリースカーを利用しておりました。
    車も、所有するより借りるほうがイイですね。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2012年9月27日 @ 20:15

  54. 「ホテル vs 持ち家」に喩えるなら、「タクシー vs 自家用車」のほうがより適切になってしまうのでやめた次第でございます。

    それよりも
    >車も、所有するより借りるほうがイイですね。
    この一言がいただけて何よりです。
    やはり賃貸が有利になるよう意図的に文章を書いておられたとのご返答に安心しました。
    どうもありがとうございました!

    ちなみにシミュレーションではなく、中古ですが実例を挙げますと私は購入した物件を貸す側に回ってしまった人間なのですが、7年前に600万円で購入した物件を相場の11万円で貸しております(このマンションは約30室が分譲貸しされ、最大の空室は1室が2ヶ月程度。2室以上の空室は7年間一度もありません)
    物件購入時20代前半のド素人でもこの程度の不動産運用結果です。誰にでも購入できる物件であり、競売物件ではありません。
    仙石様の35年間負けなしで3%の利回り運用という常識はずれなシミュレーションとの比較をしてみました。

    やっぱり、借りるより所有するほうがイイですね。

    コメント by toshibaka — 2012年9月28日 @ 11:29

  55. 「タクシー」は (車を)「借りる」わけじゃないので喩えとしては不適切でしょう、というのはともかく、ここで批判しているのは「投資の意識が無い購入」であって、toshibaka さまのような「投資目的の所有」は私も大賛成です。600万円の投資で 11万円/月のリターンというと年 22% もの高利回りですから、私だって投資します。要は「所有することによるリスク」を十分カバーできる利回りが期待できるなら、所有することになんら異議はありません。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2012年9月28日 @ 13:50

  56. わざわざ何度もお返事ありがとうございます。

    「ホテル」が一般的に「宿泊による施設利用」であり「借りる」概念からは遠いので「タクシー乗車」が同程度の喩えで充分適切かなと思いますが、特に本題とは関係ありませんね、失礼しました。

    買う  ⇒  不動産投資 + (自分から)賃借して住む
    借りる  ⇒  (他人から)賃借して住む

    との前提でしたので「投資の意識が無い購入」をした一人の体験談としてコメントさせていただきました。
    ただ、4年以上前の記事ですし、仙石様のサイトで私が反対意見を主張し続けるのも滑稽ですのでこれで失礼いたします。

    これからも楽しく読ませて頂きます。

    コメント by toshibaka — 2012年9月28日 @ 14:59

  57. このエントリを書いてから 4年半になりますが、いまだコンスタントに沢山のアクセス頂いております。ありがたいことです (_O_)。

    頂いたコメントの中に、賃貸マンションだと品質が落ちるのでは?というご意見がありました。このエントリを書いた 4年前は引っ越すつもりが全くなかったので物件探しはしておらず、賃貸で品質の高い物件があるのかないのか実感できていなかったのですが、最近ちょっと物件探しをしてみたのでご報告します:

    2007年12月新築時の分譲価格が約5000万円(推測)、20階建ての 18階 3LDK 77平米の分譲賃貸 (つまり分譲マンションを購入した人が家主になって賃貸物件として貸し出す) 物件を見つけました。交通至便な立地(ターミナル駅から徒歩 4分) のためか、4年半後の現在でも相場があまり下落しておらず、中古価格が 4000万円以上にはなりそうな物件です。新築同様と言ってもいいほどキレイな内装(前の賃借人がセカンドハウス的に利用していた模様) で、家賃が 18万円/月(共益費や更新料など全て込々) だったこともあって、とても気に入りました。賃貸でも品質の高いマンションがある、ということを示す一つの実例と言えるのではないでしょうか。

    家主の側から見ると、仮に、頭金 1000万円、年 3% 固定金利で 35年元利均等返済のローンを組んでいたとすると、毎年 186万円の返済 (月額 15.5万円, 返済総額 7510万円) となるでしょう。これに固定資産税と維持管理費等で毎年 60万円程度の出費を想定すると合計 246万円ですが、月額 18万円の家賃収入では年 216万円にしかならず、毎年 30万円程度の赤字が出てしまいます。

    最初に 1000万円その後毎年 30万円を年 3% で積み立てると、35年で 4600万円にもなるので、もしローン完済時にマンションが 4600万円で売却できなければ、利回りが 3% を切ってしまいます (2050万円以下ならマイナス)。もし 3000万円でしか売却できないと想定しつつ 3% の利回りを得ようとするなら、みなし家賃は 20.3万円になります。18万円なら借り手にとってかなりお得と言えそうです。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2012年11月9日 @ 00:58

  58. こんにちは
    全く関係ない記事を見ていて、面白そうな記事を見つけたのでコメントさせて頂きます。
    投資しているという意識が大切か否か・・・確かに、ローンを組んで定年まで払うのが当たり前みたいな常識があり、きっちりと投資という認識を持ってはいるのはとても面白く重要な視点に感じました。
    そして、利回りの話ですが、社会一般に、不動産投資が事業として成り立っておりますし、空室リスクや債券のような倒産リスク、インフレリスクもヘッジされるため、平均してみると良いリターンが期待できるのではないでしょうか?
    また、資産について、現在、年利3%もの利回りで回すとなると、かなりのハイリスク債券になると思います。また、預金のようなローリスクであっても、預金であれば間接的に、日本や国債への投資になりますので、インフレにはとても弱いと思います。
    ただ、私自身は、将来への投資を一括で今行ってするほどの自身がなく、不動産の知識が不足しています。また、自身で所有すると自由が大きく制限されてしまいますので避けたいと思っています。

    コメント by tritri — 2012年11月10日 @ 16:51

  59. 余裕資金が潤沢にあって、いろいろな物件を組み合わせて値下がりリスクを回避できるのであれば、平均 3% もあればリターンとして十分すぎると思うのですが、一点張りしかも借金したお金で投資するというのは、リスクとリターンのバランスが悪いように思います。
    銀行預金が好ましくないというのは同感ですが、いま一番ヘッジすべきなのはインフレリスクではなくて、国債バブル崩壊リスクでしょう。このバブルが崩壊したとき、まず多くの地方銀行が立ち行かなくなって、その次に何が起きるかが問題ですね。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2012年11月11日 @ 16:58

  60. 返信ありがとうございます。
    確かに、バランスは悪くなりますね。いつも、平均で考えていましたので、その視点が抜けていました。
    私自身は、国債が破綻すると、インフレになると思いますので、不動産など現物資産が強いのではないかと思う所はあります。コモディティ系ETFなどの方が良いかもしれませんが・・・

    コメント by tritri — 2012年11月12日 @ 12:46

  61. とても興味深く読ませていただきました。
    とはいえこのテーマは、従来の経済学で財務的に語るのは、なかなか難しいのではないかと思います。
    机上の空論などとは決して思いませんが、やはり、所謂経済人と、生きている人間との間には大きな乖離がありますし、物の価値は金融的にのみ決まるわけではないですから、「価値」という部分にクローズアップした場合、人によって異論は噴出するところでしょう。

    「単純に金額だけを機械的に比べれば」と慎重に前書きすればいいのかもしれませんが、感情からくる価値や満足も語らないと、やはり偏った印象を与えてしまいますよね。
    (かといって、そうしないと「ナンセンス」というセンセーショナルなワードが生かせないわけですが)

    行動経済学的なアプローチをしてみると、また別の見方ができるかもしれませんね。
    資産の最大化と満足の最大化はイコールではありませんし、そこんとこの構造を深掘りしたエントリも、いつか読んでみたいです。

    余談ですが個人的には(いささか哲学的になってしまいますが)価値に迷い続ける人生が、いちばん損をしているような気がします。

    コメント by xanxades — 2012年11月12日 @ 20:12

  62. 不動産投資とマイホームは同じという点では同意できますが
    4000万円の物件と月額12万3000円の家賃の物件は
    そもそもグレードが違いすぎます
    4000万円の物件を月額12万3000円で賃貸する人はいません

    賃貸物件は不動産投資物件が割り当てられることとなります
    マイホーム物件とは質的に大きく異なります
    比較するのであれば、不動産投資物件と賃貸物件を比較するべきで
    しかも同じグレードでシミュレーションするべきです

    お得かどうかは、値段で決定されます
    賃貸がお得なエリア、売買がお得なエリアがそれぞれあり
    互いに得とはいい難いエリアがほとんどです
    非現実的なシミュレーションには意味がなく
    買う、借りるどっちが得という設問は根本的に誤りで
    値段のファクターが抜けているから、意味がありません

    そんな内容をブログに書いています

    コメント by 消費しないピノキオ — 2013年9月14日 @ 10:32

  63. 4000万円の物件を月額12万3000円で賃貸する (年利 3.7%) 人はあまりいないと私も思います。12万3000円の家賃を払うくらいなら 4000万円の物件を購入して月々 12万3000円のローン返済を選ぶ人が多数派であるようなので、このような比較は「ナンセンス」であるというのがこのエントリの趣旨なのですが… 比較しているのは私ではなく、購入か賃貸かを迷ってる人々ですよ?

    ちなみに、「マイホーム物件」も「分譲賃貸」として賃貸されています。私自身、新築時価格が 5000万円 (推測) の物件を購入者から賃借して住んでおりますし、いわゆる「ハイグレード賃貸」物件は、分譲マンションの一部を (購入者あるいは管理会社が) 賃貸しているケースが多いようです。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2013年9月17日 @ 09:40

  64. 賃貸派と持家派のどっちが損か得かを計算してもほとんど意味がありません。
    要するに老後に困らないだけのお金が残せるかどうかでしょう。
    年金生活になってから10万の家賃が捻出できるだけの貯蓄があれば良いでしょうが、人生そんなに計算通りにはいかないでしょう。
    持家ならローンが終わっていれば、住居費はあまりいらないでしょうが、一生賃貸でいくならそれなりの貯蓄をしておかなければ、将来住むところがなくなる可能性もあります。
    いろんな計算をして賃貸が有利という結論を出したとしても、定年後に貯蓄がなければどうやって家賃を払うのでしょうか?
    それこそ机上の空論になりませんか?
    大家は、不動産を運用するだけで、賃借人から家賃という名の収入を得ることができるので、働かなくても左うちわで生活ができます。
    なんか昔の地主と小作人の関係に似ていませんか?
    みんな、小作人であるよりせめて自作農になりたいから、ローンを組んでも持家がほしいのでしょう。

    コメント by 注文住宅派 — 2014年3月22日 @ 23:58

  65. 「10万の家賃が捻出できるだけの貯蓄」があるかどうかすら計算通りにいかないのでしたら、どうしてローンが完済できるかどうかが計算通りに行くと思われるのでしょうか?

    賃貸なら計算違いが生じても、身の丈に合った安い家賃のところへ引越すことで軌道修正が可能ですが、買ってしまった家のローンを圧縮するのはなかなか困難ですよ? 身の丈に合わなくなった家を売ろうとしても、思った通りの値段で売れるとは限りませんからねぇ…

    コメント by hiroaki_sengoku — 2014年3月23日 @ 13:32

  66. 私の場合は、今年6月でローンが終了するので心配はないのですが、
    あまりにも無理なローンはどうかとは思います。
    ただ、個人的には大家に搾取されるのは嫌なのと親の土地があったので家を建てました。
    建物のローンも家賃程度でしたので、支払いに困ることはなかったのですが、
    ローンの場合は、支払わざるを得ないので、収入からローンを差し引いた額で
    生活するようになります。
    賃貸派の方の場合、家賃を差し引いて、なおかつ、老後の家賃も貯蓄しておく
    必要がありますが、計画的に貯蓄できる人はよいでしょうが、そのような人は少数派ではないでしょうか?
    それと、住宅ローンの場合は、本人が死亡した場合ローン残金がチャラになるので家族に家を残すことができます。

    コメント by 注文住宅派 — 2014年3月23日 @ 21:53

  67. 単に借金返せる自信があるかどうかでしょ
    莫大な借金背負ってマンションを購入して会社をある日首になったり、クビは免れてもボーナスカットや子会社出向で給与が下がってしまったり、昇進の見込みがなくなった場合にマンションを手放してもローンが700万残ったとかが一番悲惨
    順調に出世する自信があったり、最悪、ローンが払えなくてもマンションを売って親を頼って実家に引っ込むことができる人間は買えばよい。
    そうでない人間は買わない方がいい。リスクが大きい。

    コメント by あーちゃん — 2014年4月4日 @ 16:48

  68. 私がかつて住んでいたマンション(某政令指定都市)は新築時3000万円程度で売り出し。築10年以上経った今でも賃貸に出せば、15万円程度の家賃収入になります。

    4000万円の新築マンションと家賃12万3000円の物件を同レベルで比較するのって、試算の前提が、現実離れしていませんか?

    きちんとリサーチしての前提ならば納得できますが、本文を読む限り、失礼ですが、机上の空論としか思えません。

    さらに言えば、固定資産税と維持管理費で1700万円も支払えば、それなりの資産価値を保てるし、借入金の金利と手元資金の運用の金利を同じ3%置くのもナンセンス。今の住宅ローン金利は安くても0.7%くらいなのに対して、定期預金は0.05%の世界。

    前提をどう置くかは正解のない話ですが、こう、前提があやしいと、説得力がないですね。

    コメント by 隣人 — 2014年5月10日 @ 00:15

  69. ↑ 63番のコメントにも書きましたが、比較しているのは私ではなく、購入か賃貸かを迷ってる人々ですよ。

    資産価値を保てる場合ももちろんあると思いますが、借り手が見つからずに空き室になってしまうリスクもありますよね? 不動産投資というのは本来そういうものですが、投資しているという意識を持つことなく、家賃を払うより同額のローン返済のほうがいい、って考えてローンを組むのは問題ですよね?

    コメント by hiroaki_sengoku — 2014年5月10日 @ 21:50

  70. >賃貸なら計算違いが生じても、身の丈に合った安い家賃のところへ引越すことで軌道修正が可能ですが、買ってしまった家のローンを圧縮するのはなかなか困難ですよ?

    理論的にはそのとおりなのですが、はたして今まで家賃10万円以上のランクの
    賃貸住宅に住んでいた人が、家賃5万円円以下の文化住宅に引っ越して
    満足できるでしょうか?
    せっかく揃えたお気に入りの家具も処分して年金生活になってからの文化住宅での生活なんて考えられないという人のほうが多いのではないでしょうか?
    現在は小さいながらも大手ハウスメーカーのツーバイフォーの全館冷暖房、高気密高断熱住宅に住んでいますが、その満足度は非常に高いです。
    老後、賃貸住宅経営とかして別収入がある人以外は持家をもてるなら、そのほうが賃貸住まいよりも良いに決まってます。
    ライフプランに合わせて住み替えができるような金持ちなら、年金生活になっても新築や築浅の優良な賃貸住宅に住むことも可能でしょうが、普通の人にそのようなことができるとは思えません。
    せいぜい築30年の木造住宅くらいが関の山です。
    もちろん、賃貸派もいなければ、大家も困るのでしょうが。

    コメント by 注文住宅派 — 2014年5月25日 @ 16:14

  71. 持ち家(と言うより土地ですね)は自分より後の世代が住み続けるか否かによって資産としての意味合いが変ってくると思います。
    世代交代しても購入した家に住続ける前提で建物自体の資産価値は年々目減りしていきますから土地資産を所有するという見方をすれば家を購入する意味は無いわけではなく、また借金を購入した本人で支払い切る事が出来るのなら後の世代は家賃を支払う事も無くその分を投資や貯蓄に当てられますが賃貸ではそれが一生続くわけですから結局賃貸よりも購入したほうが得だという世間様の認識になっているのでしょう

    ですから家を購入、賃貸のどちらの優劣を決めるこの問いに私は意味は無く自身の生活方法と生活拠点を置く都道府県によって決めれば良い事ですしそれを購入する意味を考えるならば資産と見れば建物は負債以外の何物でもありませんし土地資産が唯一自前の住宅を購入する意味になるのだと思います

    これに違和感を覚えた方は範囲を広げ論点を増やし机上の空論と扱下ろしておられるのではと感じ議論のベクトルをずらしているのではと感じましたし購入するか賃貸かだけに注目すれば自ら進んで負債を抱える行為は馬鹿げていると言え、述べられている通りだと思います

    親、子、孫と世代を考慮に入れると購入するほうが家賃を払い続ける賃貸よりも良いでしょうがここでの論点は其処ではないのでそれもナンセンスですね

    コメント by 通りすがりの若造 — 2014年11月27日 @ 19:25

  72. 興味深く拝見しました。
    賃貸と分譲の住宅レベルを語るなら分譲賃貸に住めばいいわけで、ローンと賃貸を同価格として論理展開する仙石様の考察は的を射ているのだろうと思います。
    個人的には、現実を見るなら仙石様の仰る通り賃貸でいいと思いますが、
    結局、分譲を選ぶ人はステータスや満足感や夢を買っているわけで、現実とそこら辺を比較するという点でもナンセンスなんだろうなと感じました。
    夢を数値化している気がして、何だが夢のない話ですが。

    コメント by 通りすがり — 2014年11月30日 @ 00:33

  73. 利息を3%で計算されていますが、現在足下では、
    固定35年で1.6%程度(生命保険含む)のようです
    これで再計算したら結論も変わりますかね

    あと、上で指摘がありますが、賃貸物件と購入物件で、同じ物を購入するという条件でないと、腑に落ちない感じです
    質が落ちる物の方が安いと言ってるだけのように感じますが、どうなんでしょう

    いずれにしても、興味深い記事だと思いました

    コメント by 通りすがり — 2015年5月11日 @ 21:13

  74. 利率が変われば当然いろいろ変わってきます。

    ですが、利率が下がるということは当然インフレ率も下がるということです。将来の不動産価格の値上がりは (よほど立地が良くない限り) 期待できないでしょう。つまり、不動産投資としての難易度が上がってしまうので、ますます 「購入 VS 賃貸」という比較はナンセンスになります。つまり結論は変わりません。

    賃貸物件のほうが質が劣ると言っている人は、分譲賃貸の質を知らないのだと思います。不動産投資で損をしないためには、新築物件だけでなく、中古物件や分譲賃貸の相場も熟知すべきだと思うのですが、新築物件の価格だけで相場を知ったつもりになっている人が多いように感じられます。

    このエントリを書いてから 7年になりますが、生兵法で不動産投資をするのは危険であるとの思いは今も変わりません。よく知りもしないのに投資に手を出すよりは、まずは貯蓄することが重要という趣旨のエントリを書いてみました。ご参考まで:

    お金と自由 〜 なぜ貯められないのか?
    http://www.gcd.org/blog/2014/10/1083/

    コメント by hiroaki_sengoku — 2015年5月18日 @ 01:29

  75. 別キーワードで検索サイトから訪問したものですが、エントリ名に気を引かれて
    つい読み込んでしまいました。

    共通部分である「住む」を除外した方法ですが、前提条件が違いませんか?

    以下のようになると思うのですが・・・

    買う  ⇒  不動産投資 + (※無償で※自分から)賃借して住む
    借りる  ⇒  (※有償で※他人から)賃借して住む  

    74のコメントにあるように、不動産投資を借りて行うのか、自己資金で
    支払うのかという意図の文章と理解しました。

    不動産投資は借りてまで行うモノではないよ、自己資金があるなら投資
    してみてもいいけど、自己責任だからね~、という結論でしょうか?

    コメント by 通りすがり — 2015年5月21日 @ 13:46

  76. 不動産投資というのは家賃収入を期待して行うものですから、「不動産投資」には「誰かに有償で賃貸する」が含まれます。つまり、

     買う ⇒ 不動産投資(⊃自分に有償で賃貸する)+(有償で自分から)賃借して住む

    ということです。

    借金して (あるいは有り金はたいて) 投資することがいけないとは言いませんが、投資しているという自覚が必要ですね。余裕資金で (株式などに) 投資するより遙かにリスクが高い投資をしているという自覚があるか?という問題でしょう。

    自己資金があっても、資金の大半を一つの物件に集中投資するのは、余裕資金で投資することからはかけ離れていますよね? 一世一代の一発勝負に出たいというのであれば止めませんけれど、どれだけのリターンが期待できるのかきちんと計算すべきでしょう。全財産を賭けた一世一代の一発勝負の見返りが収支トントンとかでは、話になりません。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2015年5月24日 @ 18:46

  77. 大変興味深く拝読しました。以下、感想のみです。

    「購入 vs 賃貸」を理屈で冷静に分析・分解する事で、こんなにも分かりやすくなるのかと思いました。「それでも購入はいいもんだ」という人も多数いると思いますが、それはなんとなくではなく、冷静に判断をしているか、が非常に重要ですね。
    つまり、誰でもお金の損をしたくはないと思っている、という大前提を置いたとして、

    1. 数字で比較をした上での分析 – どっちが得かを見る。
    2. その上で、仮に購入が損だったとしても、◯◯△△の理由で持ち家が良い、などその差分を冷静に価値として認められる。

    そういった場合は購入しても良いだろうし、そうでないなら賃貸にすべき、と思いました。
    なんとなく判断してしまっている、という点が思考の停止ですね。

    大前研一の著書「企業参謀」という本があるのですが、そこで述べられている事と、本質的には同じだと思い、大前研一の言っている事を当てはめるとこうゆう考えが出来るんだ、と大変勉強になりました。ありがとうございました。

    コメント by 虎と龍 — 2017年5月26日 @ 12:55

  78. 数値を並べてどうこうするまでもないこと。
    マンションの購入価格が、正しい市場価格である限りにおいて、購入したほうが賃借するよりも経済性が高いのは自明。
    公的な物や社宅類を除き、賃貸マンションはボランティアではなく基本的に利益を出すためにやっていることなので、必ず貸し手の利益が乗っている。
    貸し手も馬鹿ではないので、利益の出る家賃設定をする。
    さらに、税制が持家を優遇するように組まれているので、この面でも購入が有利に働く。

    では、賃貸のメリットとは何か? といえば、
    「住居移動の自由」
    これが、唯一にして最大の強力なメリットであり、このメリットを高い金を出して買っている。その自覚無くして、賃貸派を名乗るべきでない。
    賃貸派は「移動の自由」という部分に関して、コストを払った贅沢な生活をしていると自覚すべき。
    そのコストの代償として、家賃の高さ、内装のグレードの低さ、耐震性の低さ、などいずれかの部分で折り合いを付けなくてはいけない。
    話はとてもシンプルだ。

    コメント by HxN — 2017年7月17日 @ 20:36

  79. 「正しい価格」が分からないから投資は難しいのですよ。

    一般に地価はディスカウントキャッシュフローで算出される価格より高くなりがちなので、利益の出る家賃設定をしたくても、借り手がいなくて値下げせざるを得ないということがよく起こります。

    仮に「正しい価格」が分かったとしても、その値段で買えるとは限らないし、売れるとも限らないのが不動産です。流動性の高い有価証券に投資するほうが遥かに楽です。

    不動産投資をしなくて済むというのも、賃貸の大きなメリットと言えるでしょう。私も 30年以上にわたって様々な投資をしてますが、不動産だけは手を出していません。

    そもそも投資は、自分が一番得意な分野で勝負すべきものです。不動産投資が (想定通りにコトが運べば) リターンが大きいのは事実ですが、不動産を (即金で) 買う資金力があったとしても、不動産に投資しなければならないということはありません。投資対象は不動産だけではないのですから。

    税制優遇につられて購入すると損をするというのは、あらゆる分野に共通する普遍的な真実ですね。投資の基本は「人の行く裏に道あり花の山」です。税制などという誰もが知ってることに「花の山」があるはずがないのです。

    コメント by hiroaki_sengoku — 2017年7月21日 @ 03:02

この投稿へのコメントの RSS フィード。

コメントする